Os moradores das áreas urbanas do Japão – países que tem uma das mais aceleradas taxas de envelhecimento populacional do mundo – estão cada vez mais alugando cômodos de suas casas para conseguir juntar dinheiro para a aposentadoria.
E, para atender a essa demanda, as principais construtoras de imóveis residenciais do Japão têm adaptado seus projetos para incluir módulos batizados de chintai heiyo: chintai significa aluguel e heiyo, combinado, junto.
"Os pedidos (por esse tipo de projeto) vêm crescendo a cada ano", disse Shotaro Takeshima, gerente da Misawa Home, uma das maiores incorporadoras de empreendimentos residenciais do Japão. Outra grande construtora, a Asahi Kasei Homes, viu os pedidos por projetos com chintai heiyo subirem para 395 em 2011, a partir dos 225 de 2009 – e outras empresas também estão registrando um aumento semelhante no nível de interesse por esse tipo de imóvel.
Toru Kawano, 68, executivo aposentado da área de publicidade, e sua mulher Michiyo abraçaram a ideia.
"Nós não temos renda quando nos aposentamos. Portanto, decidimos que queríamos que a nossa casa trabalhasse por nós", disse Kawano, que em 2011 construiu uma casa que também funciona como um apartamento de aluguel em Chofu, cidade localizada a oeste do município de Tóquio.
O casal pediu à Misawa Home para que construísse uma casa de 160 metros quadrados em um terreno de aproximadamente 215 metros quadrados. Cerca de 40% da área construída foi utilizada para a instalação de dois estúdios, cada um com cerca de 30 metros quadrados e entrada separada.
Essas duas unidades, que agora são alugadas por 73 mil e 74 mil ienes por mês, ou US$ 828 e US$ 840, ainda deixaram espaço, na casa principal, para uma espaçosa sala de estar com cozinha aberta, um quarto e uma cozinha de sushi independente, onde funciona a empresa de catering de Kawano.
A casa de madeira, que de fora parece uma residência familiar normal, custou ao casal Kawano 47 milhões de ienes, dos quais 15 milhões de ienes foram financiados. "Esse empréstimo, que foi um empréstimo para investimento, reflete o valor da porção da casa destinada aos inquilinos", disse Kawano.
Inicialmente, a ideia de alugar a casa para estranhos deixou a senhora Kawano horrorizada. "E se uma pessoa esquisita acabasse alugando um dos estúdios? E se o inquilino trouxer amigos e fizer muito barulho?", disse ela. "Eu fiquei muito preocupada com os possíveis cenários negativos".
Mas o resultado foi completamente oposto. "Temos dois inquilinos responsáveis e gostamos da companhia deles", disse ela. E acrescentou: "Nas férias, quando estamos viajando, as luzes dos estúdios ficam acesas e nós sentimos que isso proporciona mais segurança para a nossa casa".
Analistas dizem que a história dos Kawano está se tornando muito comum no Japão.
"Por trás da popularidade desse tipo de residência está a preocupação generalizada que as pessoas têm com seus rendimentos durante a aposentadoria", disse Toshiaki Nakayama, analista-chefe sênior da Tóquio Kantei, uma líderes do setor de fornecimento de dados para o mercado imobiliário em Tóquio. "As pessoas estão se perguntando: ‘As coisas podem estar O.K. agora, mas e no futuro?’"
No Japão, as pessoas geralmente reconstroem suas casas após 30 ou 40 anos. "Mas é difícil conseguir um financiamento imobiliário se você tem mais de 60 anos", disse Toshiaki Watanabe, gerente sênior de vendas de imóveis residenciais da Sumitomo Forestry, construtora que é uma das líderes do mercado de habitação local.
Os bancos geralmente não concedem financiamentos para quem não tem renda. "Mas se você possui unidades de aluguel que geram renda, você está qualificado para solicitar um empréstimo", que normalmente é um empréstimo para investimento, disse Watanabe.
E, "se a área da casa que será alugada for superior a 50% do total da área construída, você pode obter um financiamento bancário" para a casa inteira.
Watanabe disse que a instalação de um estúdio em uma casa geralmente aumenta em 7 milhões de ienes a conta de um projeto de construção, enquanto que a parcela mensal de um financiamento imobiliário com prazo de 30 a 35 anos para quitação fica em cerca 26 mil ienes.
"Se a sua renda mensal for superior a isso, você tem um fluxo de caixa positivo", disse ele. "O aluguel em Tóquio está, pelo menos, na faixa de 50 mil ienes, e pode alcançar até 80 mil ou 100 mil ienes, dependendo da localização do imóvel".
No Japão, os baixos impostos cobrados dos proprietários de imóveis de uso misto (ou seja, comercial e residencial) deixados como herança também têm despertado interesse para os projetos com chintai heiyo. Esse benefício fiscal especial foi concebido para garantir que as propriedades de uso misto – como uma barbearia ou uma loja de verduras – que possuem unidades residenciais não tenham que ser vendidas ou abandonadas por causa dos elevados impostos que incidem sobre a herança.
O benefício fiscal, que reduz em até 50% o imposto pago pelo proprietário sobre a parcela de terreno da casa, "é um benefício destinado a facilitar a vida daqueles que querem transferir seus negócios para seus descendentes", disse Watanabe, da Sumitomo Forestry.
Alguns especialistas alertam, no entanto, que os proprietários de chintai heiyo devem fazer a lição de casa antes de se jogarem de cabeça nesse tipo de negócio.
"É preciso fazer uma análise objetiva do mercado local de locação de imóveis e definir se você será capaz de obter uma rentabilidade do médio para o longo prazo", disse Nakayama, da Tóquio Kantei. "Esse aspecto geralmente é deixado de lado pelas pessoas. Elas só conversam com o vendedor e ficam interessadas pelo negócio".
Mitsugu Shiraiwa, consultor de investimentos imobiliários e proprietário de 60 imóveis para locação no centro de Tóquio, disse que as propostas oferecidas pelas maiores construtoras são geralmente estruturadas para favorecê-las, e não os potenciais proprietários.
"As casas normalmente são caras demais", o que reduz muito o retorno do investimento, disse ele, acrescentando que os projetos são, em geral, feitos para agradar aos proprietários – e não aos locatários. "Mas se você está construindo um imóvel com as unidades para locação em mente, ele deve ser projetado para agradar os inquilinos".
Shiraiwa disse que imóveis com chintai heiyo devem ser projetados por pequenos construtores locais. E, ainda segundo ele, as melhores oportunidades de locação estão nos bairros centrais de Tóquio, como Shibuya, Meguro e Setagaya que, na opinião dele, "nunca saem de moda".
Os imóveis com chintai heiyo não são objeto de desejo apenas de proprietários mais velhos. Casais como Seiichi e Takeuchi Mai também adotaram o estilo.
"Nós gostamos de ter em inquilinos em casa", disse Takeuchi, de 30 anos, que construiu uma casa de três andares, com cinco unidades para locação em Setagaya em 2007. "Às vezes, fazemos churrascos com os nossos inquilinos no pátio central".
O casal pagou 80 milhões de ienes pela casa. A residência tem uma área total de 350 metros quadrados, metade dos quais ocupados pelos Takeuchi.
As pessoas mais jovens, na faixa dos 30 ou 40 anos, também estão optando por projetos com chintai heiyo porque eles "diminuem o risco que é a construção de uma casa", disse Watanabe. "E, na hora de se aposentar, eles têm um imóvel cujo financiamento já foi quitado e que pode gerar uma renda mensal considerável".
Reportagem de Miki Tanikawa
fonte:http://noticias.uol.com.br/midiaglobal/herald/2013/02/23/sem-aposentadoria-idosos-japoneses-criam-fonte-de-renda-ao-alugar-comodos-de-suas-casas.htm
foto:http://www.chfi.com/tag/japan/
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